Condomínios e suas obrigações fiscais.

CONCEITO

O condomínio pode ser definido como um espaço dividido por diversos proprietários, que também compartilham áreas em comum.

Cada proprietário possui sua unidade privativa, de acordo com as especificações feitas no momento da compra. Em relação as áreas comuns, os condôminos possuem os mesmos direitos e deveres.

Há diversos tipos de condomínio presentes no mercado, cada qual com suas características e finalidades específicas. O Código Civil brasileiro, a Lei nº 10.406/2002, prevê quatro tipos de condomínio:

• Edilício: são os imóveis em que há partes de propriedade comum e exclusivas.
• Necessário: é o que é formado por necessidade, por ser obrigatório segundo a Ou seja, é um tipo de condomínio inevitável. Ele se aplica a muros, cercas, paredes e valas que dividem propriedades vizinhas.
• Voluntário: acontece por vontade própria entre as partes envolvidas, que se unem por conta de um interesse em comum. Tais pessoas fazem um acordo pontuando quais são os pontos que os unem.
• De lotes: trata-se de um condomínio onde cada terreno é considerado uma unidade autônoma. Já a área comum do condomínio são os locais que possuem responsabilidades e direitos das pessoas participantes do acordo

O condomínio edilício, o qual abordaremos neste estudo, possui como principal característica a presença de um regimento interno e uma convenção condominial.

Das principais obrigações

Apesar de possuírem CNPJ (Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica), condomínios não são considerados pessoas jurídicas na forma das legislações civil e fiscal devendo obedecer às diretrizes do arts. 1.331 a 1.358 do Código Civil. Como todo o dinheiro arrecadado pelo condomínio deve ser utilizado para arcar com as despesas e melhorias no empreendimento, não geram renda dentro do âmbito condominial. Ou seja, não configura lucro empresarial.

Por não produzirem renda e nem prestarem serviços, os condomínios não se enquadram em nenhum modelo de regime tributário. Assim, os condomínios não se enquadram como contribuintes do ISS, já que não presta serviços. Nem tão pouco contribuintes do ICMS, já que não comercializam produtos/serviços sujeitos ao imposto estadual. Contudo, estes seguem uma serie de obrigações contábeis quanto a prestação de contas e pagamento de tributos e envio de declarações fiscais, inclusive, previdenciárias, segurança predial, segurança do trabalho, e de retenção de impostos de nota de serviços tomados, são alguns dos deveres do condomínio.

Mesmo sem ter personalidade jurídica os condomínios estão obrigados a:

• ISS Pagamento sobre as contratações de serviços conforme a alíquota definida pela legislação municipal da localidade do Condomínio;
• Pagamento e recolhimento a Receita Federal através de DARF (Documento de Arrecadação de Receitas Federais) de: IRPF, PIS, COFINS, CSLL, entre outros;
• INSS tributo previdenciário equivale a 20% do salário do profissional calculado sobre a folha de pagamento e a retenção na fonte de 11% pela contratação de mão de obra terceirizada (cessão ou empreitada);
• PIS 1% sobre a Folha de Pagamentos, que é responsável pelo financiamento do seguro-desemprego;
• RAT (Riscos Ambientais do Trabalho) é retido o percentual de 2%, que é multiplicado pelo valor do Fator Acidentário de Prevenção, de 0,03%
• Envio anual da DIRF (Declaração de Imposto de Renda Retido na Fonte)
• Pagamento mensal do FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço) 8% sobre salários, salvo nos casos de Jovem aprendiz que é 2%;
• CIPA: Regulamentada pela NR-5. Esta comissão tem o objetivo de ajudar a prevenir acidentes do trabalho e assegurar a integridade dos colaboradores. É obrigatório para Condomínios com mais de 50 Aqueles que mantiveram menos colaboradores, deverá manter apenas um membro da CIPA para cumprir as exigências da NR-5;
• PCMSO: Regulamentado pela NR-7. Neste programa o Condomínio controla, monitora e previne possíveis problemas a saúde e integridade do colaborador, e identifica com antecedência, possíveis pontos de riscos em relação a doenças relacionadas ao trabalho;
• PPRA: Determinado pela NR-9. É um programa que identifica riscos ambientais nos locais de trabalho, por onde o Condomínio tomará iniciativas para a preservação da saúde e integridade de seus colaboradores;
• ESocial (Escrituração Digital das obrigações fiscais Previdenciárias e Trabalhistas)
• EFD Reinf (Escrituração Fiscal Digital de Retenções e Outras Informações Fiscais)
• DCTFWEB (Declaração de Débitos e Créditos Tributários Federais Previdenciários e de Outras Entidades e Fundos)

Nos moldes da Lei n° 4.591/64, o termo condomínio representa uma comunidade de direitos e obrigações, com direitos sobre bens específicos. Ainda, o artigo 1° da referida lei conceitua que os condomínios são propriedades conjuntas, em que vários proprietários detêm o direito a uma determinada propriedade. Um condomínio existe quando a mesma coisa pertence a várias pessoas e, idealmente, todos os participantes têm direitos iguais ao todo e às partes.

Portanto, o condomínio, embora seja um conjunto de proprietários com inscrição em CNPJ, não tem uma personalidade jurídica própria, considerando que não exerce atividade econômica, assim sendo visto como uma entidade sem fins lucrativos não estando, portanto, obrigados a emissão de documentos fiscais.

Das retenções sobre as contratações

Os condomínios não estão desobrigados a efetuar a retenção do imposto sobre a renda na fonte (IRRF) quando da contratação de serviços de pessoa jurídica, nos termos do Parecer

normativo CST nº 37/1972, IN RFB nº 1.396/13 e Solução SRRF10 nº 10.008/20. Sendo em contrapartida enquadrado como responsável tributária (substituo tributário) para fins de recolhimento do ISS, INSS e CSRF das contratações de serviços de pessoas jurídicas, pessoa física e/ou autônomo conforme norma especifica.

Assim, a contratada fica cientificada que deverá disponibilizar a cópia da nota fiscal, fatura ou recibo após autorização de faturamento/realização do serviço, fisicamente ou em formato digital. Devendo observar as atividades elencadas abaixo no que se refere as retenções e promover o destaque em campo próprio ou no descritivo do serviço quando na sua ausência, sendo:

• CSRF (PIS/COFINS/CSLL) 4,65% de que trata o 30 da Lei 10.833/2003

Deverá o condomínio proceder com o recolhimento das contribuições CSLL, da COFINS e PIS/PASEP ao contratar pessoas jurídicas, mediante a aplicação, sobre o montante a ser pago, do percentual de 4,65%, correspondente a soma das alíquotas de 1%, 3% e 0,65%, respectivamente.

Aplica-se a dilação sobre a prestação de serviços de: limpeza, conservação, manutenção, segurança, vigilância, transporte de valores e locação de mão-de-obra, pela prestação de serviços de assessoria creditícia, mercadológica, gestão de crédito, seleção e riscos, administração de contas a pagar e a receber, bem como pela remuneração de serviços profissionais.

Exceto nas contratações de: Simples Nacional / MEI / Pessoa física autônomo Dispensa de recolhimento quando: O valor da retenção for inferior a 10 reais / Cooperativas (relativo a CSLL) / Empresas estrangeiras de transporte de valores

• INSS 11% de que trata o 111 & 112 da IN 2110/2022 – Lei 8.212/1991

O condomínio realizará a retenção de 11% do valor bruto da nota fiscal, fatura ou recibo quando contratar os seguintes serviços relacionados:

• De empresa prestadora de serviços mediante cessão de mão de obra;
• Por intermédio de empresa de trabalho temporário; e
• Mediante

Para realização da retenção será observado se a contratada está nas dependências do contratante, o serviço tem caráter não eventual e contínuo, salvo aqueles aludindo como serviços profissionais e executados pelos sócios/titulares da empresa. Ou seja, para fins de desconto do INSS o trabalhador deverá estar alocado nas dependências da Condomínio ou local por ele indicado, tendo a necessidade de repedidas execuções e este deve estar à disposição do condomínio para atendimento. Sendo exceção à regra de habitualidade e pessoalidade os serviços de engenharia, empreitada, cujo trabalhador não necessita está à disposição nem tão pouco haver continuidade, sendo este prestado ou não nas dependências do condomínio.

Relação de serviços: Limpeza, Conservação, zeladoria, vigilância e segurança (exceto remota), construção civil, serviço rurais, digitação e preparação de dados para processamento, acabamento, embalagem e acondicionamento de produtos, cobrança, coleta e reciclagem de lixo e resíduos, copa e hotelaria, corte e ligação de serviços públicos, distribuição, treinamento e ensino (exceto se prestado exclusivamente pelos sócios), entrega de contas e documentos, ligação e leitura de medidores, manutenção de instalações, de máquina e equipamentos, montagem, operação de máquinas, equipamentos e veículos, operação de pedágio e de terminais de transporte, operação de transporte de passageiros, portaria, recepção e ascensorista, triagem e movimentação de matérias, promoção de vendas e eventos, secretaria e expediente, saúde, telefonia (inclusive telemarketing), TODOS os serviços contratados com empresa de trabalho temporário (Lei 6.019/74).

Exceto nas contratações de: MEI / Simples Nacional tributados na forma do anexo III ou V.

Dispensa de recolhimento quando: O valor da retenção for inferior a 10 reais / Não possuir empresados alocados ou ser prestado pessoalmente pelo titular/sócio / Serviços profissionais regulamentados pela legislação federal (anexo) ou treinamento/ensino definidos no inciso X do art. 118 quando prestado pelo sócio / Faturamento for igual ou inferior a 2x o limite do máximo do salário contribuição e ser executado pelo titula/sócio.

ATENÇÃO!

Para efeito de recolhimento dos valores relativos à retenção previdenciária, será considerada competência (fato gerador) aquela que corresponder à data de emissão da nota fiscal, fatura ou recibo de prestação de serviço.
O recebimento de informações fora do prazo, implicará em juros e multas a ser custeado pelo fornecedor ou na recusa do documento fiscal.

• ISSQN art. 99 da Lei Municipal 7.186/06 (Salvador) – Lei complementar 116/2003 (art. 3º)

São responsáveis pela retenção e recolhimento do imposto devido ao município domiciliado, na condição de substituo tributário, sejam na situação de contratantes, fontes pagadoras ou intermediárias de serviços:

a) constantes dos subitens 05, 7.02, 7.04, 7.05, 7.09, 7.10, 7.12, 7.14, 7.15, 7.16, 7.17, 7.19, 7.20 e 7.21, 11.02 e 17.10, da Lista de Serviços;
b) de incorporação imobiliária;
c) de montagem e manutenção industrial, constantes dos subitens 01, 14.03, 14.05 e 14.06 da Lista de Serviços;
d) de hospedagem, turismo, viagens e congêneres, constantes do item 9 da Lista de Serviços, exceto o subitem 9.03;
e) de apoio técnico, administrativo, comercial e congêneres, constantes dos subitens 05, 17.06, 17.11, 17.12, 17.13 e 17.24 da Lista de Serviços;
f) de diversões públicas constantes no item 08 e 12.13 da Lista de Serviços;
g) bancários e demais instituições financeiras autorizadas a funcionar pelo Banco Central, constantes do item 15 da Lista de Serviços;
h) de hospitais, clínicas, laboratórios, casa de saúde e congêneres constantes no subitem 03, 4.17, 4.22 e 4.23 da Lista de Serviços;
i) de centros de emagrecimento, spa e congêneres constantes do subitem 05 da Lista de Serviços;
j) portuários, aeroportuários, ferroportuários, de terminais rodoviários, ferroviários e metroviários constantes no item 20 da Lista de Serviços;
k) de exploração de rodovias constantes do item 22, da Lista de Serviços;
l) de ensino regular pré-escolar, fundamental, médio e superior constantes no subitem 8.01 da Lista de Serviços;
m) Os tomadores dos serviços previstos nos subitens 11 e 11.04 da lista de serviços anexa a esta Lei;
n) do estabelecimento do tomador ou intermediário do serviço ou, na falta de estabelecimento, onde ele estiver

Exceto nas contratações de: MEI / Autônomos regularmente cadastrado / Empresas com ISS Fixo (estimativa) / Quando da emissão de NFA (nota fiscal avulsa).

Observação: As empresas optantes pelo simples nacional devem fornecer o percentual do ISS no descritivo do serviço para fins de recolhimento em concordância com a faixa de enquadramento. Do contrário, será feita a retenção pela alíquota da tabela progressiva do ISS.

Por fim, ressaltamos que o descumprimento das imposições legais previstas nas normas referenciadas, decorrentes do não pagamento ou reconhecimento do débito tributário, implica em penalidades fiscais, sendo configurado como crime de apropriação indébita nos termos artigo 2º, inciso II, da Lei 8.137/1990.

ANEXO

• Dispensa de retenção do INSS, 115, §3º da IN 2110/2002

São serviços profissionais regulamentados pela legislação federal, dentre outros, os prestados por:

• Administradores,
• Advogados,
• Aeronautas,
• Aeroviários,
• Agenciadores De Propaganda,
• Agrônomos,
• Arquitetos,
• Arquivistas,
• Assistentes Sociais,
• Atuários,
• Auxiliares De Laboratório,
• Bibliotecários,
• Biólogos,
• Biomédicos,
• Cirurgiões Dentistas,
• Contabilistas,
• Economistas Domésticos,
• Economistas,
• Enfermeiros,
• Engenheiros,
• Estatísticos,
• Farmacêuticos,
• Fisioterapeutas,
• Terapeutas Ocupacionais,
• Fonoaudiólogos,
• Geógrafos,
• Geólogos,
• Guias De Turismo,
• Jornalistas Profissionais,
• Leiloeiros Rurais,
• Leiloeiros,
• Massagistas,
• Médicos,
• Meteorologistas,
• Nutricionistas,
• Psicólogos,
• Publicitários,
• Químicos,
• Radialistas,
• Secretárias,
• Taquígrafos,
• Técnicos De Arquivos,
• Técnicos Em Biblioteconomia,
• Técnicos Em Radiologia, e
• Tecnólogos.

Seguimos à disposição para demais orientações.

Laís Lucena
Encarregada da Área Tributária na HM Contabilidade